Immobilienmakler – was bringt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse, die in Hessen im November 2015 eingeführt wurde, wurde vom Landgericht Frankfurt im März 2018 bereits wieder für unwirksam erklärt (Az 2-11 S 183/17), was der Bundesgerichtshof 2019 sogar bestätigte (Az VIII ZR130/18). Allerdings führte dies im Juli 2019 zu einer neuen Mietpreisbremse, die auf über 30 Städte und Gemeinden in Hessen ausgedehnt wurde. Doch was bringt die Mietpreisbremse? Der Immobilienmakler D.A.Bentes aus Hainburg klärt auf:

Mietpreisbremse gilt nicht bei bestehenden Mietverträgen

Die Mietpreisbremse schränkt Vermieter bei bestehenden Mietverträgen ebenso wenig ein, wie sie Mieter schützt. Die Mietpreisbremse gilt nämlich nur für Wohnungen, die ab Einführung der Mietpreisbremse in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde neu vermietet werden. Bei bestehenden Mietverträgen gilt allerdings die sogenannte Kappungsgrenze: Mieten dürfen innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20% erhöht werden. In Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt sogar nur um 15%. In Hainburg sind allerdings dem Immobilienmakler keine Fälle bekannt, wo Mieten innerhalb von 3 Jahren um mehr als 20% erhöht worden sind.

Immobilienmakler in Hainburg klärt über Ausnahmen zur Mietpreisbremse auf

Der Hainburger Immobilienmakler klärt auch über Ausnahmen zur Mietpreisbremse auf. Wohl müssen sich Vermieter an die Mietpreisbremse halten, wenn diese in einem Wohngebiet gilt und müssen sich bei Neuvermietung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten. Eine Reihe von Ausnahmetatbeständen lässt jedoch Schlupflöcher für Vermieter:

• Ist eine Miethöhe einmal erreicht, bleibt sie erhalten. Wenn die Miethöhe des Vormieters beispielsweise schon 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, darf diese Miethöhe auch mit dem Nachmieter vereinbart werden
• Modernisierungmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses ermöglichen Ausnahmen von der Mietpreisbremse (§556 e Abs.2 BGB)
• Neubauwohnungen, die erstmals nach dem 1.10.2014 genutzt und vermietet wurden, fallen heraus.
• Umfassende Modernisierung auf Neubauniveau: Wurde in einer Wohnung so viel erneuert, dass eine Gleichstellung mit einem Neubau als gerechtfertigt erscheint, fällt die Wohnung auch aus der Mietpreisbremse. Das wird regelmäßig dann angenommen, wenn die Kosten der Renovierung einem Drittel des Neubaus entsprechen.

Wenn solche Ausnahmen zutreffen, darf der Vermieter auch mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, ist aber seit 2019 in der Auskunftspflicht: Er muss den Mieter vor Abschluss des Mietvertrags darüber informieren, warum die Miete höher ist. Die Belehrung muss in Textform erfolgen.

Immobilienmakler finden Mietpreisbremsen nur begrenzt sinnvoll

Immobilienmakler finden die Mietpreisbremse nur begrenzt sinnvoll, da es zum einen viele Ausnahmetatbestände gibt, bestehende Mietverhältnisse nicht betroffen sind und Immobilien-Investoren abgeschreckt werden könnten, überhaupt Immobilien zu Vermietungszwecken zu bauen oder zu kaufen. Ein funktionierendes Mittel zur Reduzierung des Mietniveaus sind nach wie vor das Mehrbauen von Wohnungen: Mehr Baugenehmigungen, mehr Bauland ausweisen und ggf. die Wiedereinführung stärkerer steuerlicher Förderung von sozialem Wohnungsbau.